Na podstawie rozmowy z dr. Łukaszem Drozdą (opublikowanej na łamach portalu bankier.pl), urbanistą i politologiem, autorem książki „Dziury w ziemi. Patodeweloperka w Polsce”, możemy spróbować poszerzyć nasze rozumienie terminu “patodeweloperka”. Termin ten trafił już do potocznego języka i kojarzony jest głównie z tzw. mikrokawalerkami, czyli lokalami, które zgodnie z przepisami mieszkaniami nie są, służą jednak jako mieszkania.

Autor książki także łączy patodeweloperkę z ciasnotą, zarówno na poziomie jednego mieszkania, jak i planowania przestrzennego, czyli tworzenia osiedli, gdzie sąsiad sąsiadowi zagląda przez okno. Jednak dr Drozda rozszerza rozumienie patodeweloperki na zagadnienia związane z urbanistyką, architekturą, ale też z kwestiami ekonomicznymi. Dlatego według niego tym mianem należy określać też zbytnio wywindowane ceny nieruchomości mieszkaniowych. Jednak, co ciekawe, autor do tego samego zakresu pojęciowego przyporządkowuje przekonanie Polaków, że mieszkanie trzeba posiadać, a nie wynajmować. W tym kontekście zwraca uwagę, iż pokutuje u nas błędne przekonanie, że własność jest tożsama z maksymalną stabilnością. Tymczasem prywatną nieruchomość można również utracić, czy to na skutek wojny, czy kataklizmów klimatycznych, czy zmian prawa.

Co do samego tytułu książki – “Dziury w ziemi. Patodeweloperka w Polsce” – autor wyjaśnia, że nawiązuje nim nie tylko do najbardziej popularnego znaczenia tego terminu. Chodzi o określenie sytuacji, gdy klient kupuje mieszkanie w nowej inwestycji na etapie, gdy ona jest jeszcze nie rozpoczęta lub dopiero wykopano wspomnianą dziurę w ziemi. Jednak dr Drozda termin “dziura” odnosi tu też do słabych, mało atrakcyjnych lokalizacji. W tym kontekście zwraca uwagę na istnienie luk w regulacjach tworzenia miejskiej zabudowy, które to luki deweloperzy potrafią doskonale wykorzystywać. Samo kupowanie mieszkań na etapie “dziury w ziemi” nie jest złe i może być formą inwestowania inwestycji. Jednak za tym idą zazwyczaj inne patologie, takie jak handel cesjami. Ten problem prawdopodobnie zostanie jednak rozwiązany, jako że rząd deklaruje wolę ukrócenia tych praktyk.

Według doktora Drozdy dużym problemem rynku mieszkaniowego w Polsce jest asymetria sił, wynikająca z tego, że komercyjni deweloperzy tak naprawdę nie mają konkurencji i dyktują warunki. Dzięki temu mogą np. solidarnie obniżać podaż w sytuacji, gdy realia rynku spowodowałyby spadek cen. Ten problem mogła by rozwiązać popularyzacja budownictwa spółdzielczego i publicznego. Jeśli chodzi o spółdzielnie – ich aktywność deweloperska w ostatniej dekadzie jest znikoma. W sektorze publicznym rząd próbuje coś robić, lecz niezbyt mu to wychodzi. Jednak władze mają też w zasięgu inne narzędzia, mogące pomóc w walce z asymetrią na rynku mieszkaniowym. Autor książki wymienia podatek katastralny, który doprowadziłby do realnej wyceny nieruchomości. Obecnie Polska jest “rajem podatkowym”, jeśli chodzi o tę część gospodarki. Taki podatek musiałby być oczywiście odpowiednio skonstruowany, tak aby dotyczył osób inwestujących w mieszkania, a nie tych, którzy posiadają lokal na zaspokojenie swoich potrzeb. Dodatkowa danina zniechęciłaby również do trzymania pustostanów, a tych, zgodnie z danymi GUS, jest w Polsce kilkaset tysięcy.

Jeśli chodzi o najem mieszkań, to autor rozwój tego sektora uważa za naturalny kierunek ewoluowania rynku mieszkaniowego. Tutaj powraca zagadnienie podatku katastralnego, ponieważ przy obecnych małych obciążeniach fiskalnych, w Polsce często po prostu opłaca się trzymać puste mieszkanie, czyli niejako wycofane z rynku. Jednocześnie doktor Drozda nie zgadza się z tym, że zdominowanie mieszkalnictwa przez najem doprowadzi do zaniku więzi – lokalne społeczności mogą się tworzyć także przy najmie, o ile jest długoterminowy i stabilny. Do tego popularyzacja najmu, a być może z czasem jego dominowanie, pozwala na dużo szybsze i łatwiejsze korygowanie błędnych decyzji mieszkaniowych. To mogłoby doprowadzić do naturalnego obumierania zjawiska zwanego patodeweloperką.