Centralna baza cen transakcyjnych mieszkań to temat, który pojawiał się już w dyskusjach politycznych. Dziś wiadomo, że rząd wraca do tego pomysłu. Portal skupiający się na cenach, jakie realnie płacą kupcy, został wpisany do wykazu prac rządu. Jest to o tyle ważne, że obecnie statystyki rynkowe bazują na stawkach ofertowych, które są często sztucznie zawyżone. Zniekształca to obraz i utrudnia realną ocenę sytuacji w branży nie tylko inwestorom, ale i analitykom.

Efekt sztucznego pompowania cen

W ramach prac legislacyjnych Rady Ministrów ma powstać projekt ustawy pozwalającej powołać do życia centralną bazę danych. W rejestrze tym gromadzone będą bieżące informacje o liczbie transakcji i cenach transakcyjnych na rynku mieszkaniowym. Baza ma być przede wszystkim narzędziem wsparcia dla kredytobiorców. Umożliwi im porównywanie ofert z realnymi cenami na konkretnym rynku lokalnym. Dziś jest to niemożliwe, ponieważ statystyki w większości opierają się o niemiarodajne wartości pojawiające się w ofertach sprzedaży nieruchomości mieszkalnych.

Różnice między wartościami ofertowymi i transakcyjnymi cenami nieruchomości mogą być ogromne, szczególnie gdy rynek jest rozgrzany. Stawki publikowane w ofertach są dostępne od ręki i rozpowszechniane na wielu portalach informacyjnych, pojawiają się też w analizach. Należy jednak pamiętać że reprezentują one oczekiwania sprzedających i rzadko pokrywają się z realną kwotą sprzedaży widniejącą na umowie. Zdarza się, że właściciele lokali gotowych na sprzedaż określają ich cenę na zasadzie próbnego zawyżania wartości. Wszystko to dla lepszej pozycji negocjacyjnej.

Warto również zauważyć, że wartości ofertowe rosną, gdy pojawiają się informacje o wysokim popycie lub zapowiedź kolejnego atrakcyjnego programu mieszkaniowego.

Ile nam mówią obecne statystyki?

W efekcie wyżej wymienionych zjawisk do statystyk trafiają zawyżone ceny lokali, które wprowadzają w błąd potencjalnych inwestorów. Na własną szkodę działają też sprzedający, bo zbyt wysoko oszacowane lokale zwyczajnie się nie sprzedają. Aby urealnić obraz rynku, potrzebny jest rejestr cen, których zebranie wymaga czasu i wysiłku, czyli stawek transakcyjnych. Liczby te pojawiają się na umowach kupna-sprzedaży i w aktach notarialnych. Właśnie dlatego między innymi notariusze mają być źródłem wiedzy dla centralnego rejestru cen transakcyjnych.

Nowoczesne narzędzie do monitorowania rynku jest niezbędne również dla przeprowadzania analiz dotyczących długofalowych skutków działań rządu. Centralny rejestr mógłby pokazać, jak na realne ceny mieszkań wpływają programy typu Mieszkanie na start czy Bezpieczny Kredyt 2%. Poprzedni rząd już zaczął pracę nad rejestrem opartym na podobnych założeniach i warto ją dokończyć.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii, które koordynuje powstawanie projektu, chce powierzyć prowadzenie bazy Ubezpieczeniowemu Funduszowi Gwarancyjnemu, który już teraz zarządza Deweloperskim Funduszem Gwarancyjnym. Co ważne podmiot ten prowadzi też ewidencję danych, które dotyczą cen transakcyjnych na rynku pierwotnym. Stawki sprzedaży lokali z drugiej ręki docelowo gromadzone będą przez Krajową Administrację Skarbową we współpracy między innymi z notariuszami.